ВС РФ рассмотрел спор между компанией-арендатором и арендодателем, отменив решение судов первой инстанции, апелляции и кассации. Почему ВС РФ передал дело арендодателя, который требовал с бывшего арендатора долг и которого не поддержала ни одна инстанция, на новое рассмотрение?
В чем суть дела?
Компания «В» арендовала у компании «М» помещение под магазин, заключив договор долгосрочной аренды (на 5 лет). Бизнес не пошел, и компания «В» попросила расторгнуть договор аренды. Она отправила письма с этой просьбой в адрес арендодателя, компанию «М». Всего было отправлено 3 письма, однако, арендодатель ответа не дал.
Тогда арендатор составил односторонний документ о прекращении договора аренды помещения и уведомил об этом компанию «М». Представитель арендодателя на подписание передаточного акта не пришел. Арендатор составил обходной лист, в двух экземплярах, подписал его у уполномоченных лиц торгового центра, в котором размещался магазин, и сдал ключи охране. Второй экземпляр ключей был отправлен компании «М».
Примерно через месяц компания «М» стала направлять в адрес компании «В» письма с требованием оплатить долг по арендной плате и пени. Бывший арендатор вновь отправил передаточный акт. Арендодатель подписал его спустя 2 месяца после того, как арендатор покинул помещения, решив, что именно эта дата и является последним днем аренды. Арендодатель потребовал вернуть долг: арендную плату за 2 месяца и пени за просроченные платежи.
Бывший арендатор отказался оплачивать этот долг, поэтому арендодатель обратился в суд.
Что решил суд?
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца. По мнению суда:
- арендатор действовал ответственно: уведомил арендодателя о прекращении договора аренды и о том, что готов передать помещение;
-
арендодатель, напротив, ничего не сделал, чтобы принять помещение.
Поэтому долг по арендной плате возник не по вине арендатора, а по вине арендодателя.
Апелляционная и кассационная инстанция оставили это решение в силе, уточнив, что арендодатель не может требовать возврат просрочки платежа с арендатора, так как не выполнил обязанности по приемке помещения (Информационное письмо ВАС от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Арендодатель с такими решениями не согласился и направил жалобу в Верховный суд.
Что решил ВС РФ?
Судьи отметили:
- Договор аренды был заключен на определенный срок. Однако в нем нет условия о досрочном расторжении договора аренды по причине, указанной арендатором (о том, что работа магазина нерентабельна);
-
Выводы судов о «правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды и досрочном прекращении аренды <дата> не подтверждаются установленными судами обстоятельствами дела и не основаны на нормах закона»;
-
Также, исходя из норм закона о возвращении арендованного помещения арендодателю (ст. 622, 655 ГК РФ), суды безосновательно сделали вывод о том, что односторонний акт арендатора и передача ключей являются надлежащим прекращением арендных отношений;
-
Арендодатель не имеет права требовать с арендатора арендную плату за время просрочки «возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом № 66 Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66»;
- Для принятия решения по данному вопросу необходимо установить все фактические обстоятельства дела, в частности, имел ли право арендатор прерывать договор аренды по данному основанию в одностороннем порядке или расторжение договора аренды возможно было только в судебном порядке на основании ст. 619 ГК РФ.
Суд ВС решение судов отменил и направил дело в арбитражный суд на новое рассмотрение.
