Цены на недвижимость в 2019 году: Будут ли расти цены на квадратный метр

Вообще-то ничего особо страшного не произойдет в любом случае. Времена, когда квартирные цены скакали как бешеные, давно прошли. Резких движений не ожидается, и все будет зависеть от того, какие факторы перевесят: те, что влияют на подорожание недвижимости, или те, что тянут цены вниз. Аргументы с обеих сторон серьезные.

За 2018 год российская недвижимость немного подорожала. По данным исследования федерального портала «МИР КВАРТИР», цена квадратного метра новостроек увеличилась на 7,4%, средний бюджет покупки — на 6%. На вторичном рынке подорожание квадрата составило 6,4%, средней квартиры — на 8,7%.

Но это средние цифры по России. Если приглядеться повнимательнее, картина получается более пестрая.

Семь населенных пунктов из 69, попавших в выборку, понизили ценники: Ростов-на-Дону (-8,4%), Магнитогорск (-5,7%), Симферополь (-5,3%), Самара (-3,4%) и Хабаровск (-1,4%), Нижний Новгород (-0,9%) и Иваново (-0,5%).

В остальных метр подорожал, но особенно отличились Калининград (+17,4%), Казань (+16,4%), Владивосток (+15,9%) и Сочи (+15,8%).

Что потянет вверх…

Факторов, которые влияют на повышение квартирных цен, выше крыши. Прежде всего — общеэкономические: рост НДС, инфляция, девальвация рубля. Дорожают строительные материалы — и наши, и импортные, — топливо, услуги поставщиков-подрядчиков, обслуживание иностранной техники и т. п.

— На мой взгляд, только эти тенденции приведут к повышению цен строящегося жилья на 5 — 10%, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Напомним, что меняется и финансовая модель жилищного строительства: теперь застройщики будут брать деньги у банков под проценты, а не у граждан-дольщиков без всяких процентов.

— Это неизбежно приведет к росту цен, так как целевой заем необходимо обслуживать, выплачивать проценты уже в процессе возведения здания. В Москве новостройки могут подорожать на 10 — 15% только из-за смены модели финансирования, — считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

И, например, кое-где в Сибири это уже происходит. Как нам сообщила Ольга Шипшина, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» (Новосибирск), новые проекты, которые только выходят на рынок, изначально стартуют с более высокой стоимости квадрата.

До сих пор цены вверх подтягивали и покупатели: ведь спрос-то был в прошлом году неплохим. А все благодаря рекордно подешевевшей в прошлом году ипотеке — до 9% годовых. Правда, с осени она развернулась и начала дорожать, прибавив где-то 0,5 — 1%, но пока еще вполне доступна.

…а что вниз

Роковой фактор, который может перевесить эту чашу весов вниз, — дырявые карманы граждан.

— Как бы застройщикам ни хотелось переложить возросшие затраты на покупателей, основной фактор, который определяет цены на жилье, — это спрос, — напоминает ведущий специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина. — Предпосылок для его роста эксперты не видят: доходы населения снижаются на фоне инфляции, ипотека будет дорожать после того, как ЦБ поднял ключевую ставку. Более того, рекордно низкие ипотечные ставки в 2018 году активизировали покупателей, по сути, отъев спрос у 2019 года. Многие из тех, кто планировал покупку позже, поспешили это сделать в прошлом году, а значит, в текущем году покупателей будет меньше.

У людей денег нет — это факт, и с ним не поспоришь. И в 2019 году их станет еще меньше из-за дорожающих продуктов, товаров, услуг ЖКХ, растущих транспортных расходов, короче говоря, подорожания всего и вся.

— Даже если у них есть в запасе наличные, они все равно в основной своей массе вносят деньги только на первоначальный взнос, а оставшиеся средства приберегают на крайний случай, — характеризует покупателей-ипотечников Ольга Шипшина.

Подешевеет псевдоэлитное жилье

Однозначного ответа на вопрос, куда пойдут цены, все-таки дать не получается. В ИРН. РУ считают вполне вероятным снижение цен в Москве до 10%. Но дешеветь прежде всего будут переоцененные объекты — всякие «псевдобизнес» и «квазиэлит-классы». А новые объекты будут выходить на рынок с более низким ценником. По стране же особых колебаний не ожидается: там цены и так более или менее были адекватными.

Остальные опрошенные «Комсомолкой» эксперты полагают, что в регионах, где рынок недвижимости активен, произойдет повышение цен на 10 — 15%. Многое будет зависеть от застройщиков. Повышать цены до бесконечности они не смогут — надо учитывать платежеспособность населения.

Ну, а вторичный рынок, как правило, в общих чертах повторяет то, что происходит на рынке новостроек.

В экономически развитых регионах рынки недвижимости будут чувствовать себя более-менее сносно.

Проще говоря, жилье возводится и востребовано там, где есть сравнительно развитая региональная экономика и рабочие места.

— Рынок новостроек, помимо столиц, продолжит развиваться в городах-миллионниках, в первую очередь таких, как Екатеринбург, Казань, Уфа, Новосибирск, а также в Калининграде, Сочи, Севастополе, Владивостоке. Там, где с доходами населения не очень хорошо (Иваново, Тамбов, Псков, Смоленск, Кострома, Оренбург, Рязань, а также республики Мордовия, Калмыкия, Чувашия, весь Кавказ), дело, возможно, застопорится, — дополняет гендиректор федерального портала по недвижимости «Мир квартир» Павел Луценко.

ПОДСЧЕТ

По данным «Дом.рф», в Москве средняя совокупная зарплата семьи ипотечных заемщиков составила в ноябре 2018 года 163 тыс. рублей, то есть немногим больше 80 тыс. рублей на человека. Средний ежемесячный платеж по кредиту — 69 тыс. рублей, это 42% семейного бюджета.

В России ипотечные заемщики получают в среднем по 42 тыс. рублей, то есть примерно 84 тыс. на семью. Медианный среднедушевой доход в стране — порядка 26 тыс. рублей. То есть ипотечники примерно на 60% «богаче» основной части населения страны.

Средняя стоимость новой квартиры в России сейчас составляет 56 — 61 тысяч рублей за кв. м.

Самое дорогое жилье в Москве — около 200 тысяч рублей за метр, самое дешевое — в Магнитогорске — 29 тысяч.