Заполните форму и наши сотрудники обязательно свяжутся с Вами в удобное для Вас время!
Сейчас рынок жилой недвижимости находится в замершем состоянии. В апреле спрос на первичное и вторичное жилье в Москве и Петербурге просел в среднем в два раза. Льготная ипотека и сниженная ставка на готовую недвижимость в мае, по предварительным оценкам, не изменили тенденцию. Покупатели, как рассказывают эксперты, откладывают решение жилищного вопроса, рассчитывая на еще большее падение ставок. В то же время девелоперы замораживают старты новых проектов, а цены на жилье остаются на месте, некоторые аналитики, даже отмечают их снижение.
Разберемся, как долго на рынке может продолжаться такая стагнация.
Сейчас банки, как отмечает Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», уже предлагают ставки ниже ключевой (напомним, она на данный момент 14%): 11,7%, 12,25%, 13,5%. Такие ставки уже можно считать приемлемыми, оценивает аналитик.
«Впрочем, о рефинансировании в будущем, конечно, нельзя забывать. Март по консультациям по ипотеке был ниже февральских значений на 20%, а начало апреля — первые три недели — показало по России еще более слабую динамику. Ожидания по снижению были — минус 40% к марту. Но последняя неделя апреля была подобна цунами — в ряде городов спрос вырос в 2-3 раза и по итогу снижение составило 16%. Май, за исключением праздничных длинных выходных, идет почти на том же уровне конца апреля», — отмечает Решетникова.
Этот спрос, говорит аналитик, сформировался за счет отложенного ожидания более низких ставок, как по вторичному жилью, так и по новостройкам — по льготной субсидированной программе они упали с 12 до 9%. К тому же благодаря комбинированию рыночной и льготной ипотечных программ сейчас охватывается еще одна категория покупателей — покупатели более дорогих квартир. Лимиты по «сдвоенным» программам составляют 15 и 30 млн рублей.
«Возврат спроса к прежним цифрам будет более затяжным, так как быстрого возврата ставок ждать не приходится и потребуется корректировка ценообразования. Такую корректировку мы уже сейчас наблюдаем — повышается и размер торга, и средняя стоимость квадратного метра по предложению. По объему выдач кредитных средств 2022-й может превысить 2021 год, но по количеству выданных кредитов — скорее нет. В данном 2022 году стимулируются именно крупные суммы покупок», — полагает эксперт.
По мнению Наталии Кузнецовой, генерального директора АН «Бон Тон», льготная программа ипотеки с новыми условиями будет способствовать поддержанию спроса, но макроэкономическая неопределенность, рост инфляции, колебания курса рубля, опасения граждан по поводу перспектив занятости и собственной платежеспособности могут проявиться спадом покупательской активности.
«При условии снижения ключевой ставки до уровня 10-12%, мы ожидаем оживление спроса к концу третьего квартала 2022 года, когда ипотечные ставки окажутся на более приемлемом психологическом уровне. При этом девелоперы продолжат развивать свои субсидированные ипотечные программы и альтернативные механизмы приобретения в виде рассрочек», — полагает Кузнецова.
Напомним, 28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20%. Затем, в апреле, начал ее опускать сначала до 17%, затем до — 14%. То, что ключевая ставка будет снижаться и дальше, нет сомнений у большинства из экспертов.
По ожиданиям Татьяны Решетниковой, уже летом базовая ставка снизится до 13%, осенью — до 12%, к концу 2022 и началу 2023-го возможно снижение до 11%, в 2023 году она достигнет 10% и, возможно, будет даже ниже. Ипотечная ставка, по мнению аналитика, по лучшим предложениям будет опережать ключевую на 1-2%.
Менее оптимистичный прогноз у Марины Лашкевич, ведущего эксперта BuyBuyHouse: «Как только геополитическая ситуация изменится, рынок вступит в фазу стабилизации. Но она не произойдет мгновенно. Отсюда и изменения ключевой ставки. Исходя из того, что ЦБ РФ ожидает инфляцию в 4% не ранее конца 2023 года, думаю, что в течение полугодия мы не увидим ставку ниже 14%. Далее возможно последовательное снижение до прошлогодних показателей — 9-12%», — комментирует специалист.
Впрочем, есть и риск роста ключевой ставки. Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development, отмечает, что до разрешения геополитической ситуации на размер ключевой ставки будут влиять многие факторы, один из которых — запрет на продажу ценных бумаг иностранным инвесторам, а также вывод ими средств из России. «После снятия данного запрета, есть вероятность возвращения ЦБ к мерам сдерживания инфляции и повторным подъемам ключевой ставки», — полагает участник рынка.
После начала событий на Украине и разразившегося кризиса получение проектного финансирования для девелоперов усложнилось, пишет «Ъ» со ссылкой на опрошенных игроков рынка. Это подтвердили и в совете Российского союза строителей, и опрошенные нами представители компаний. Банки пересматривают условия и повышают ставки. Большинство сложностей с получением денег пришлось на март и апрель. Как отмечают аналитики, проблемы с кредитованием строителей могут привести к уменьшению числа новых проектов жилья на рынке и росту цен.
Как отмечает Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп», 2022 год ожидался годом активного пополнения нового предложения на рынке новостроек,
«Но уже очевидно, что этого не произойдет. Пока новые проекты выпускают в продажу осторожно, многие проекты, скорее всего, ждет перепроектирование. Сужение предложения компенсирует сужение спроса», — комментирует аналитик.
«Девелоперы действительно отложили запланированные старты и пересматривают финансовые модели проектов. Пересмотр продиктован желанием сориентироваться в рыночной ситуации, понять уровень расходной части при стремительно растущей себестоимости строительства», — комментирует Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Как отмечают эксперты, в марте 2022 года наблюдался скачок цен как на вторичном рынке, так и на первичном. Произошло это из-за оттока предложений готового жилья: многие собственники сняли с продажи свои лоты, а оставшиеся продавцы подняли цены.Такой искусственно созданный дефицит возник из-за паники. По ожиданиям, уже к концу 2022-го и началу 2023-го и в Москве, и в Петербурге произойдет снижение цен на вторичном рынке до предкризисного уровня, а новостройки будут дорожать в пределах инфляции.
По прогнозу Наталии Кузнецовой, в среднесрочной перспективе уровень цен, выйдет на более равновесный уровень прироста, не выше 0,8-1,2% в месяц. Все это, по словам эксперта, создаст более благоприятные условия для покупки жилья.
«Вероятно, что цены в ближайшей перспективе стабилизируются. И корректировка в меньшую сторону произойдет за счет акций от застройщиков, субсидий и индивидуальных условий для клиентов. Но в долгосрочной перспективе снижения стоимости на новостройки ожидать точно не стоит, так как цены зависят от поставок импорта увеличения логистических цепочек строительных материалов и оборудования. К концу года ожидается достаточно высокая инфляция. А недвижимость тот продукт, который также подвержен инфляции. Так что по итогам года прирост по стоимости на новое жилье все таки будет — как минимум на уровень инфляции. Этот фактор нельзя не учитывать, застройщики просто не дадут обесценить свои активы», — комментирует Максим Смирнов, ведущий эксперт департамента новостроек компании Gorod.Estate.
«Если ситуация внешнеполитическая не стабилизируется, то уровень официальной годовой инфляции может достигнуть 20%. Это означает рост себестоимости, а значит увеличение стоимости квартир не менее чем на тот же процент. Пока это можно назвать осторожными оптимистическими прогнозами. Рынок недвижимости не функционирует автономно, он в условиях ограничения импорта нуждается в перестройке экономики», — полагает Ольга Ульянова.
«Мы не видим предпосылок к снижению цен в текущей ситуации. Невозможно говорить о снижении цен на жилье при подорожании некоторых основных строительных материалов на 80% с начала года. И действительно не стоит забывать и про почти 20% инфляцию, о которой публично заявляют власти страны», — резюмировала Мария Черная.
