Как заработать владельцу недвижимости: потратишься на ремонт — сдашь квартиру дороже

Если вы хотите иметь обеспеченную старость или хотя бы подушку безопасности на трудные финансовые времена, то приобретите лишнюю квартиру или хотя бы комнату. И сдавайте ее. Да, кто-то может сказать, что иногда выгоднее получать проценты на банковский депозит, но будем смотреть правде в глаза. Жилье с каждым годом дорожает, а деньги на счете — увы…

Сделайте им красиво

Итак, с чего начать. Первым делом с того, в каком состоянии сдавать жилье. На форумах, где хозяева жилья обмениваются опытом, так и нет окончательного ответа на вопрос, нужно ли делать ремонт в квартире под аренду или оставлять все как есть.

«Если и делать, то самый простенький, чтобы не жалко было, если жильцы разнесут квартиру в хлам, — пишет одна из владелиц. — А лучше вообще не делать, потому что тогда квартира станет дороже и уменьшится число потенциальных арендаторов».

Логично. Но интересно и мнение с другой стороны.

— То, в каком состоянии иногда сдают жилье, вызывает недоумение, — сказал «КП» строитель из Чебоксар Андрей. — Причем самые неряшливые квартиры сдают именно в Москве. Я жил во многих городах и могу сказать, что в глубинке люди не сдают жилье в убитом состоянии: им совестно, я думаю.

На уровне эмоций понятны обе точки зрения. Ну, а как выгоднее?

— Выгоднее сдавать отремонтированное жилье, — уверяет житель Москвы Игорь. — Причем ремонт должен быть не то чтобы дорогим, но со вкусом, с индивидуальностью. Никаких кричащих элементов. Ядовитый цвет кухонных панелей может напрочь похоронить огромные деньги, вложенные в ремонт и покупку дорогих материалов.

У Игоря была однушка — не позавидуешь. Панелька ближе к МКАД, до метро топать минут 20. Досталась она ему по наследству от долго болевшей двоюродной бабушки, так что состояние понятно. Сдавал ее за 20 тысяч, но даже при такой низкой цене квартиранты не задерживались и норовили съехать, не заплатив.

Однажды Игорю, правда, повезло. Квартиру снял ученый-историк, для которого важно было одно — чтобы можно было курить в помещении. Иначе у него работа не шла. Облезлым диваном с торчащими пружинами творческого человека не запугать. Лафа с постоянным квартирантом длилась несколько лет. Но историк написал несколько книг и через два года съехал — теперь курит уже в собственной квартире.

Чем выше цена, тем надежнее

А Игорь решился сделать ремонт. Вбухал 700 тысяч рублей, но главное не это, а то, что квартира получилась очень стильной. Мало того, мужчина стал сдавать жилье с хорошей посудой, комплектом полотенец и дорогого постельного белья.

— Обошлось это примерно еще в 10 тысяч рублей — капля в море по сравнению с ремонтом, — говорит Игорь.

— Зато оранжевые полотенчики на кухне и тонкий китайский фарфор производят совсем другое впечатление, чем голые стены и пустые шкафы.

В итоге сдал за 45 тысяч в первый же день просмотра. Пришли приличные парень с девушкой, она адвокат, он руководитель строительной фирмы.

Чтобы отбить потраченные на ремонт 700 тысяч, уйдет 15 месяцев. Зато потом начнется работа в хороший плюс (см. «Кошелек»). Для сравнения: на ЦИАНе (интернет-ресурс аренды и продажи жилья) такие квартиры, как у Игоря, в том же районе сдаются за 35 тысяч. Тоже в хорошем состоянии, но не такие уютные.

— И еще один важный момент помимо денег, — дополняет Игорь. — В более дорогом сегменте меньше маргиналов, там люди с устойчивым финансовым положением, ответственные, аккуратные — это проявляется и в оплате, и в отношении к жилью. Сдал — и никаких хлопот.

Возьми на заметку

Идеальный ремонт под аренду.

— Стиль — хай-тек.

— Преобладающие тона — светлые, пастельные.

— Несколько зон освещения. В комнате — 2−3. В кухне (от 9 кв. м) — 2.

— Натяжные потолки, это красиво и функционально: позволяет создавать различные зоны освещения и защищает от залива сверху.

— Полы — ламинат не ниже 32-го класса.

— Спальное место — кровать с хорошим ортопедическим матрасом.

— Шкаф-купе.

— Сверкающий санузел.

— Светильники.

Вся платежка — квартиранту

С начала этого года в арендном бизнесе наблюдается новая тенденция. Если прежде арендатор оплачивал только счетчики (расход горячей и холодной воды, водоотведение, электричество и, если есть, счетчики на газ), то теперь хозяева медленно, но верно продвигают дополнительное условие: оплачивать всю жировку (единый платежный документ). По сути, это скрытое повышение стоимости аренды, которое не учитывается статистикой.

Официальных данных, сколько людей уже оплачивает всю квитанцию, нет. Но в ходе опроса, который проводился в одном из закрытых сообществ арендаторов, примерно половина отвечавших указали, что погашают все коммунальные расходы.

Такая система удобна тем, что не нужно выбирать из платежки показатели по счетчикам, указал итоговую сумму — и достаточно. Кроме того, если «коммуналка» повышается, хозяину не нужно заводить тяжелый разговор о повышении на этом основании аренды. Квартирант автоматически будет оплачивать подорожавшую «коммуналку».

Чтобы страховка не подвела

Хозяева очень любят брать депозит. Это залог на случай, если квартиранты сломают стиральную машину или холодильник, утащат телевизор, испортят диван… Но расходы на ремонт бытовой техники — мелочи. Гораздо более серьезный ущерб арендаторы могут нанести, если, например, зальют соседей снизу. Никакого депозита не хватит компенсировать расходы на ремонт. Квартиранты в таком случае могут срочно съехать (ищи их потом), а ответственность перед соседями ложится на владельца квартиры.

Поэтому сейчас все чаще хозяева жилья страхуют свою гражданскую ответственность. Ставки копеечные. Например, 3150 руб. в год покрывают гражданскую ответственность на 450 тыс. руб. — вполне прилично для ремонта. Кто платит — хозяин или арендатор — вопрос переговоров.

Сколько стоит снять жилье: от Москвы до Владивостока

За последние 12 месяцев стоимость аренды жилья в России увеличилась, говорится в исследовании портала недвижимости ЦИАН. Это в среднем. Однако в 12 из 68 городов, где было проведено исследование, цены, наоборот, упали. Наиболее существенно аренда однушек подешевела в Нижнем Новгороде (-10%), Йошкар-Оле (-8%) и Костроме (-7%). А двушек — в Барнауле (-16%), Иркутске (-13%) и Ростове-на-Дону (-12%).